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安徽省律师协会
发布时间:2021-07-13       

  近年来,商品房预售和以建筑面积计价销售备受争议,十二生肖怎么买马。引发社会各界高度关注。“商品房预售和以建筑面积计价销售的制度有其历史背景,但不可否认,其总体上违反市场交易规律,对购房人显失公平。”全国政协十三届四次会议上,全国政协委员、民革安徽省委会副主委、安徽省律师协会副会长周世虹提交提案,建议实行商品房现房销售制度,同时以套内建筑面积计价销售商品房。

  商品房预售制度,俗称“卖楼花”“期房”,这一制度最早出现于香港,最初的宗旨是解决房地产开发企业资金不足的问题,以加快城市化进程。1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上。

  “商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用,但其带来的弊端也日益显现,不容忽视。”周世虹认为,商品房预售制度,开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者。先预付房款后交房,不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本,还会导致开发商挪用、占用资金,项目烂尾,购房人无房可住等风险。此外,预售制度还助长房地产行业低水平竞争和房产泡沫,削弱政府对房地产市场的调控能力,影响社会稳定,带来了管理风险、消费风险、金融风险和社会风险等一系列社会问题。

  在周世虹看来,经过30多年发展,我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累,具备了较强的资金实力和市场竞争能力,同时金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式,因此商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。

  房子是用来住的,不是用来炒的。“商品房预售制度已弊大于利,改商品房预售为现售已经水到渠成。”周世虹表示,自2016年起,深圳、杭州、南京、苏州等地已开始试点或探索现房销售,2018年7月江门市正式发布商品房现售管理办法征求意见稿,2020年3月7日海南省正式取消商品房预售,在全域实行现房销售。上述有关省市实行现房销售的试点经验已经为住建部门改革预售制度提供了借鉴,打下了坚实的基础。

  以建筑面积计价销售商品房,同样存在诸多问题。“由于公摊面积存在缺少限制性标准,由开发商委托房产商测绘面积,容易产生暗箱操作等原因导致公摊面积无序增加和不断上涨;另外,公摊面积计算不透明,购房人毫无知情权和救济权,公共部位(公摊部分)的使用和收益归属存在争议。”周世虹说。

  对此,周世虹建议实行以套内建筑面积计价销售商品房制度。“以实用面积计算房价是国际上大多数国家的通例,也是发展趋势。” 周世虹说,以套内建筑面积计算售房价格,让购房人看得清楚,买得明白,既能避免购房人利益受到损害,又能促进房地产市场交易公平、公正,铲除房地产领域的制度性腐败。

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